谈谈土地增值税对地产企业的影响2007-01-19 08:35:46 楼主
土地增值税暂行条例是1994年11月份发的，应该说这个条例已经发下来12年多了。95年1月17日，财政部发了一个暂行条例实施细则。今天国税局发了一个管理通知，要求90天内进行清算。这个文件我仔细看了，也找来了前面两个文件，看后发现精神是一脉相承的。其实，国内各行各业一直在缴纳增值税，我想地产企业也不可避免。问题是其他的行业增值税一般是17%，可前两次的文件中已经是累进制了，而且昨天的文件，各方面的比例也没有什么变化。如果说有变化的话，那就是时间，90天内必须进行清算，再就是通知中的二类提法。
我不知道以前房地产企业是否交土地增值税。文件都发下12年多了，不交吗？
先说说背景。今年是年头，上半年经常出政策，这个很正常。按照文件来分析，特别是90天的时间安排，那么应该是基于三点：第一，国税局为今年的税源做准备，这个应该同前面12万以上报税政策联系起来看，如果是这样的话，那么看来内外资企业所得税政策得要动真的了。要不然国税局不可能这么早出这个政策。第二个就是，本周将是全国金融会议，是为未来十年二十年金融政策定调子的，那么战略是第一位的。这个战略，应该立足于两点：一是让中国在未来20年内在强大的金融市场的基础上顺利崛起；二是金融安全，重点是防范外资发动类似于东南亚金融风波和上世纪日本那样的事情。其中，金融安全是很重要的，因为它是保障，而强大的金融市场更为重要，它才是目标。第三点，就是国税局的政策，很可能是今年有关房地产调控的第一个政策。
如果说还有一点什么的话，那么近期国家是在打组合拳。目的是征对流动性过剩带来的资产价格暴涨以及市场的疯狂。几个政策都是如此。这一点我们要明白。
三个组合拳打下来，我们要看清调控的方向。
国税局的这个政策是一箭多雕。但是它实际上是对原先政策的延续而已，时间是这个政策的最大变化。
那么这个政策对房地产企业会怎么样呢？从政策分析，这个政策实际上也是一个鼓励政策，即抑制房地产价格过快上涨的政策。但是本人有点想不明白的就是，原先很多企业那么高的收益，难道就不按累进制交税么？20%以下不交税，50%以下交30%等等。这一政策，对目前扣除各项成本和费用以后利润仍高于20%以上的房子，影响较大，对于毛利率低的企业，影响较小。
以万科06年前三季度为例，经过计算，平均应交税款1.878亿，最终影响净利润在1.2亿左右.下降幅度为9.6%,但是,如果实施25%的所得税政策的话,按原来的所得税为33%计算的话(如果深圳亦保持15%所得税政策不变),万科前三季度的净利润反而会提高约2100万.
各企业情况较复杂,应该分别计算.有朋友问对招商地产的影响,这个不好说.招行地产涉及到好几个行业,它的数据都并在一起,无法分开分析.
另外,这一政策对房价走势有何影响,那是另一个话题.但总的来说,对高价房\对别墅开发等有一定的抑制作用.但是,开发商可利用这点做文章.因为如果开发商要一意孤行的话,他是可以转嫁成本的。类似的情况在以前都有。
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我不知道以前房地产企业是否交土地增值税。文件都发下12年多了，不交吗？
先说说背景。今年是年头，上半年经常出政策，这个很正常。按照文件来分析，特别是90天的时间安排，那么应该是基于三点：第一，国税局为今年的税源做准备，这个应该同前面12万以上报税政策联系起来看，如果是这样的话，那么看来内外资企业所得税政策得要动真的了。要不然国税局不可能这么早出这个政策。第二个就是，本周将是全国金融会议，是为未来十年二十年金融政策定调子的，那么战略是第一位的。这个战略，应该立足于两点：一是让中国在未来20年内在强大的金融市场的基础上顺利崛起；二是金融安全，重点是防范外资发动类似于东南亚金融风波和上世纪日本那样的事情。其中，金融安全是很重要的，因为它是保障，而强大的金融市场更为重要，它才是目标。第三点，就是国税局的政策，很可能是今年有关房地产调控的第一个政策。
如果说还有一点什么的话，那么近期国家是在打组合拳。目的是征对流动性过剩带来的资产价格暴涨以及市场的疯狂。几个政策都是如此。这一点我们要明白。
三个组合拳打下来，我们要看清调控的方向。
国税局的这个政策是一箭多雕。但是它实际上是对原先政策的延续而已，时间是这个政策的最大变化。
那么这个政策对房地产企业会怎么样呢？从政策分析，这个政策实际上也是一个鼓励政策，即抑制房地产价格过快上涨的政策。但是本人有点想不明白的就是，原先很多企业那么高的收益，难道就不按累进制交税么？20%以下不交税，50%以下交30%等等。这一政策，对目前扣除各项成本和费用以后利润仍高于20%以上的房子，影响较大，对于毛利率低的企业，影响较小。
以万科06年前三季度为例，经过计算，平均应交税款1.878亿，最终影响净利润在1.2亿左右.下降幅度为9.6%,但是,如果实施25%的所得税政策的话,按原来的所得税为33%计算的话(如果深圳亦保持15%所得税政策不变),万科前三季度的净利润反而会提高约2100万.
各企业情况较复杂,应该分别计算.有朋友问对招商地产的影响,这个不好说.招行地产涉及到好几个行业,它的数据都并在一起,无法分开分析.
另外,这一政策对房价走势有何影响,那是另一个话题.但总的来说,对高价房\对别墅开发等有一定的抑制作用.但是,开发商可利用这点做文章.因为如果开发商要一意孤行的话,他是可以转嫁成本的。类似的情况在以前都有。
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